[obsahova-navigace]
Pro pochopení základních principů schválení hypotéky je důležitých několik parametrů stanovených Českou národní bankou. Aktuálně nastavená pravidla platí od 1.4.2022. Rozlišujícím kritériem je věk žadatele. Hranici pro výpočet hypotéky stanovila Česká národní banka na 36 let.
Pravidla stanovená Českou národní bankou
Žadatelé do 36 let mají při žádosti o hypotéku výhodnější podmínky. Jsou pro banky zajímavější a je větší pravděpodobnost, že se jejich příjem s věkem zvýší a dluh stihnou splatit. Pokud žádá o hypotéku pár, stačí, že podmínku nižšího věku splňuje jeden z páru.
Podle věku jsou pak rozdělena kritéria LTV, DTI, DSTI:
| Výpočet hypotéky | Žadatelé ve věku 36 let a více | Žadatelé do 36 let |
|
LTV (loan-to-value) výše úvěru k hodnotě nemovitosti |
80 % vlastní úspory ve výši 20 % |
90 % vlastní úspory 10 % |
|
DTI (debt-to-income) poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr k výši jeho čistého ročního příjmu |
8,5 násobek výše hypotéky nesmí překročit 8,5 násobek ročního čistého příjmu |
9,5 násobek |
|
DSTI (debt-service-to-income) maximální výše měsíční splátky dluhu vůči čistému měsíčnímu příjmu žadatele |
45 % měsíční splátka všech úvěrů klienta nesmí přesáhnout 45 % čistého měsíčního příjmu žadatele |
50 % |
Výpočet hypotéky podle LTV
Zásadní roli při schvalování hypotéky hraje hodnota zástavy. Podívejme se na příklady.
- Žadatel ve věku 40 let se chce s rodinou stěhovat do většího. Vyhlédl si nemovitost za 5.000.000 korun, kterou dá zároveň bance k zástavě. Banka smí dát hypotéku jen na 80 % hodnoty zastavené nemovitosti. 4.000.000 vynásobte hodnotou 0,8. Maximální výše hypotéky je 3.200.000 korun. Zbytek musí žadatel doplatit při nákupu z vlastních zdrojů.
- V 35 letech získáte hypotéku na 90 % hodnoty zastavené nemovitosti. Ponecháme nemovitost v hodnotě 4.000.000 korun. 4.000.000 vynásobte hodnotou 0,9. Maximální výše hypotéky je 3.600.000 korun.
Je důležité zmínit, že žadatel může nakonec získat hypotéku bez úspor. Řešení spočívá v několika zástavách. Tím se zvýší hodnota zastavených nemovitostí a tím pádem také výše možné hypotéky. Tématu jsme se věnovali v našem nedávném článku.
Maximální výše hypotéky podle DTI
Ukazatel DTI se použije k určení maximální výše hypotéky, resp. všech dluhů. Pokračujme v předchozím příkladu.
- Pokud vám je 40 let a váš čistý měsíční příjem je 35.000 korun, potom je maximální hodnota všech úvěrů rovna 35.000 * 8,5 * 12. Dostáváte se na maximální částku 3.570.000 Kč, kterou si můžete z různých zdrojů půjčit.
- Je-li vám uvedených 35 let a máte také příjem 35.000 korun čistého měsíčně, dosáhnete na úvěry v celkové hodnotě 3.990.000 korun.
V obou případech vidíte, že na hypotéku žadatelé dosáhnou. Částka úvěru, kterou banky smí poskytnout na základě výše měsíčního příjmu, je vyšší než výše hypotéky, kterou žadatel potřebuje.
Tip! Pokud plánujete koupit nebo postavit vlastní dům či byt, budete pravděpodobně potřebovat hypotéku. Její parametry se liší podle banky, typu hypotéky a vaší bonity. Porovnejte si úrokové sazby, poplatky a podmínky hypoték od různých bank a najděte tu nejvýhodnější pro vás a vaše bydlení:
Srovnejte si hypotéky ZDEVýpočet hypotéky podle příjmu – parametr DSTI
Další otázka je, jestli se vám měsíční splátky úvěrů vejdou do měsíčního příjmu.
- Pokud vám je uvedených 40 let a máte měsíční příjem 35.000 korun, je výpočet následující 35.000 * 0,45. Maximálně vám banky povolí úvěry, u kterých budete splácet 15.750 měsíčně.
- Je-li vám 35 let, pak je podle kritérií maximální hodnota splátek úvěrů rovna polovině vašeho měsíčního příjmu. Výpočet splátky hypotéky je následující: příjem 35.000 korun vynásobte 0,5. Tedy na úvěry smí jít z vašeho příjmu maximálně 17.500 korun.
Záleží pak na aktuální situaci na trhu hypotečních úvěrů a na tom, jakou hypotéku se vám podaří sjednat. Podívejte se v našem srovnávači na výpočet hypotéky. Kalkulačka vám přehledně zobrazí vhodné nabídky. Rozhodující jsou nejen úrokové sazby, ale i např. poplatky za vedení hypotečního účtu, poplatky za vyřízení hypotéky.
Výpočet příjmu pro zaměstnance a OSVČ
Pro zaměstnance je snadné stanovit čistý měsíční příjem. Vezmou měsíční částky, které dostávají každý měsíc na účet.
OSVČ má situaci složitější, ale rozhodně ne neřešitelnou. Napoví vám daňové přiznání:
- Zásadní je položka daňový základ. Tedy rozdíl příjmů a výdajů. Když vydělíte částku 12, získáte měsíční příjem. Některé banky položku ještě upravují o dodatečné platby zdravotního a sociálního pojištění a daně.
- O daňové přiznání se opírají i OSVČ uplatňující výdaje paušálem (40, 60, 80 %). Banky konečný výpočet přizpůsobují činnosti podnikání. Pokud reálně usoudí, že reálné výdaje jsou výrazně nižší než uplatňovaný paušál, uznají i vyšší příjem, než kolik vychází ze základu daně.
Paušální daň situaci trochu komplikuje. Při paušální dani platí OSVČ předem stanovou částku za daň, zdravotní i sociální pojištění. Nedochází k prokazování příjmů ani výdajů. Banky mají u takových žádostí poměrně rezervovaný přístup. Řešením je prokázání skutečných příjmů a výdajů z minulých několika let, dodání výpisu z účtu, doložením daňové evidence.
Stále platí, že banky k hodnocení příjmu přistupují rozdílně. Samy si řeknou, co potřebují a co musíte předložit pro uvedenou hypotéku. Výpočet hypotéky si proveďte v klidu doma. Budete pak předem tušit, na čem jste.